U heeft een prachtig appartement in een appartementencomplex gekocht en wordt daarmee lid van de Vereniging van Eigenaars. Nadat alle meubels zijn verhuisd en de verhuisdozen zijn uitgepakt, verhuist u samen met uw geliefde viervoeter naar het nieuwe appartement. Korte tijd na de verhuizing wordt u aangesproken door de bestuurder van de VvE; het is verboden om in uw appartement huisdieren te houden. Mag een dergelijk huisdierenverbod zomaar worden opgelegd aan de appartementseigenaren en wat kunt u hiertegen doen?
Splitsingsakte en huishoudelijk reglement
Ten tijde van het splitsen van het gebouw in verschillende appartementsrechten wordt een notariële splitsingsakte opgemaakt. Een splitsingsakte is openbaar en kan bij de aankoop van het appartementsrecht worden ingezien. Het huishoudelijk reglement is een aanvulling op de regels die op grond van de wet of de splitsingsakte worden opgelegd aan de leden van de VvE. Het opstellen en opleggen van een huishoudelijk reglement aan de leden van de VvE is slechts mogelijk als in de splitsingsakte is opgenomen dat regelingen met betrekking tot het gebruik van privé-gedeelten worden opgenomen in een huishoudelijk reglement.
Of u daadwerkelijk geen huisdieren in uw appartement mag houden, is een vraag die tot onderzoek dwingt. In de meeste gevallen is een huisdierenverbod opgenomen in het huishoudelijk reglement van de VvE. De juridisch relevante vraag is of een huisdierenverbod in een huishoudelijk reglement mag worden opgenomen of dat dit in het splitsingsreglement moet staan.
Recente uitspraak Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft op 9 mei 2019 een uitspraak gedaan in een geschil over een huisdierenverbod tussen een VvE en een eigenaar van een appartementsrecht. In het huishoudelijk reglement van deze VvE is opgenomen dat het houden van huisdieren (honden en katten) in het privé-gedeelte niet is toegestaan en dat deze dieren niet worden toegelaten tot de gemeenschappelijke ruimten van het complex.
Eerdere uitspraken van de Hoge Raad
In 1993 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement van de VvE mag worden opgenomen en dat het niet verplicht is om een dergelijk verbod in het splitsingsreglement op te nemen. Volgens de Hoge Raad mag de VvE in het huishoudelijk reglement regels stellen over het gebruik van het privé-gedeelten en daarmee het houden van huisdieren in een appartement verbieden.
Twee jaar later heeft de Hoge Raad geoordeeld dat regels over het gebruik van privé-gedeelten in het splitsingsreglement behorende bij de splitsingsakte moeten worden vastgelegd, omdat het splitsingsreglement door een ieder kan worden geraadpleegd in de openbare registers. In een huishoudelijk reglement mogen volgens de Hoge Raad slechts regels van orde met betrekking tot het gebruik van privé-gedeelten worden opgenomen.
Uit deze uitspraken van de Hoge Raad kunnen we het volgende afleiden: Regels over het gebruik van de verschillende appartementen door de eigenaren, dus ook regels met betrekking tot het houden van huisdieren, moeten worden vastgelegd in de splitsingsakte. Alleen orderegels mogen in het huishoudelijk reglement worden opgenomen.
Huisdierenverbod regel van orde?
De vraag is dan ook of een huisdierenverbod kwalificeert als regel van orde en dus mag worden opgenomen in het huishoudelijk reglement.
Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch komt in zijn uitspraak tot de vaststelling dat een verbod op het houden van huisdieren in een appartement geen regel van orde is. Een dergelijk huisdierenverbod geldt als een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheden van het appartementsrecht. Als gevolg daarvan kan een verbod tot het houden van huisdieren uitsluitend in het splitsingsreglement worden opgenomen. Een huisdierenverbod mag dus niet enkel in het huishoudelijk reglement worden opgenomen.
Regels omtrent het gedrag van huisdieren, bijvoorbeeld het niet mogen veroorzaken van geluidsoverlast door overmatig blaffen of het vervuilen van de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw zijn wel regels van orde. Deze regels mogen daarom in het huishoudelijk reglement worden opgenomen en moeten door de leden van de VvE worden nageleefd.
Wat te doen?
Wat kunt u ondernemen als enkel in een huishoudelijk reglement een verbod op het houden van huisdieren is opgenomen? Het door de VvE genomen besluit is nietig in het geval een dergelijk verbod niet in het splitsingsreglement is opgenomen. Een nietig besluit wordt geacht nooit te hebben bestaan, waardoor de leden van de VvE zich daaraan niet hoeven te houden. In het geval een huisdierenverbod niet in het splitsingsreglement van de VvE is opgenomen, hoeft u dit verbod niet na te leven en mag u uw huisdier in uw appartement houden. Wel dienen u en uw huisdier zich te houden aan eventuele gedragsregels die zijn opgenomen in het huishoudelijk reglement.
In het geval het verbod tot het houden van huisdieren is opgenomen in het splitsingsreglement, heeft u zich daar in principe aan te houden. Wel zou u kunnen overwegen naar de rechter te stappen en zich op het standpunt te stellen dat handhaving van een algemeen huisdierenverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechter zal vervolgens een belangenafweging maken. Daarbij zal ook een rol spelen dat u voorafgaand aan de eigendomsverkrijging van het appartementsrecht op de hoogte kon zijn van het huisdierenverbod, omdat dit is opgenomen in het openbaar raadpleegbare splitsingsreglement.
In het geval dat de VvE een verbod op het houden van huisdieren wil opleggen aan haar leden, moet dit worden opgenomen in het splitsingsreglement. De VvE zal moeten aantonen dat een dergelijk huisdierenverbod noodzakelijk is ter bescherming van het leef- en woongenot van de bewoners van het complex. Er wordt vaak gebruik gemaakt van een overgangsregeling. De appartementseigenaren die op het moment van wijzigen van het splitsingsreglement al een huisdier hebben, mogen dit dier houden totdat het huisdier komt te overlijden. Daarna mogen zij, net als bewoners die een appartementsrecht kopen nadat het splitsingsreglement is gewijzigd, geen nieuw huisdier meer houden.
Gepubliceerd op 13 juni 2019